Коэффициент капитализации: Характеристика. Расчет

9. Коефіцієнт капіталізації: змістова характеристика та методи розрахунку

Коефіцієнт капіталізації уможливлює переведення чистих потоків капіталу від використання об’єкта у його вартість.

Суть коефіцієнта капіталізації полягає в поєднанні двох економічних процесів – отримання доходу на капітал та відшкодування капіталу інвестора-власника.

Залежно від бази визначення норми (ставки) відшкодування капіталу поділяють на норми доходу, норми грошових потоків, норми відшкодування та норми прибутковості.

Відповідно до цього заведено розрізняти такі види коефіцієнтів капіталізації: загальний Кк; Кк власного капіталу; Кк позикового капіталу; Кк залежно від об’єкта оцінки (землі, нерухомості, нематеріальних активів тощо).

Методи визначення коефіцієнта капіталізації Кк

1. Метод за ставкою дисконту

2. Метод зіставного продажу (на підставі порівняльного продажу)

3. Метод сумування (прямолінійне відшкодування капіталу, повернення капіталу за фактором фонду відшкодування тощо)

4. Метод вирахування

5. Метод пов’язаних інвестицій (для власного та позикового капіталу, для порівнянних елементів)

6. Метод Елвуда

7. Метод фінансових показників схожих підприємств

8. Метод ринкового мультиплікатора

9. Метод внутрішньої ставки доходності.

Метод за ставкою дисконту

У разі встановлення Кк на рівні ставки дисконту передбачається, що грошові потоки підприємства постійні та необмежені в часі. Тоді Кк прирівнюється до ставки дисконту з міркуванням, що дисконт вже враховує всі види ризиків проекту, адекватно оцінює темпи знецінення грошей, відображає альтернативні способи використання капіталу і мінімальний рівень прибутковості для інвестора.

Метод зіставного продажу

є найшвидшим і найпростішим, а тому й найпоширенішим. Він базується на інформації про аналогічні об’єкти та досягнуту корисність їх використання, яка доступна на ринку. Технологія розрахунку Кк така ж, як за методом ставки дисконтування. Основна проблема методу — неможливість повної і достовірної оцінки ефективності об’єктів-аналогів через закритий характер інформації.

Метод сумування

Кк = ставка дисконту, розрахована з використанням спеціальних факторів + норма (ставка) відшкодування капіталу

Порядок урахування факторів для ставки дисконту:

1. Визначення безризикової ставки капіталізації;

2. Компенсація за ризик об’єкта;

3. Компенсація за низьку ліквідність;

4. Компенсація за інвестиційний менеджмент;

5. Поправка на зміну прогнозованих ринкових умов.

Методи визначення норми відшкодування капіталу:

1. Прямолінійне відшкодування (метод Рінга),

2. Повернення за фактором фонду відшкодування (метод Інвуда)

3. Повернення капіталу за фактором фонду відшкодування та базовою ставкою дисконту (метод Хоскольда).

Метод вирахування

визначає Кк відніманням від ставки дисконту надбавки за майбутнє зростання капіталу. При цьому приріст капіталу визначається за формулою:

ΔК = R ^. F₃ = R ^. (r/(1+r)ⁿ^-1)

R – прогнозований розмір зростання вартості об’єкта,

F₃— коефіцієнт фонду відшкодування капіталу за вибраної ставки дисконту.

Метод Елвуда

визначає Кк як норму відшкодування капіталу, скореговану на: суму амортизаційних відрахувань у рахунок погашення кредиту; величину приросту частки власного капіталу в загальній структурі вартості об’єкта; зміну регулярного (звичайного) доходу від використання об’єкту. Розрахунок проводиться за формулою:

k = p_вк – q_п ^. K_E

k – ставка капіталізації,

p_вк – дохідність використання власного капіталу,

q_п – частка позикових коштів у загальному обсязі фінансування об’єкта,

K_E – іпотечний коефіцієнт Елвуда.

Метод фінансових показників

схожих підприємств використовується за умови доступності відповідної інформації, а сам Кк визначається відношенням річного чистого прибутку схожих підприємств до чистого виторгу від реалізації їх продукції. Цей показник враховує як повернення капіталу, так і дохідність його використання, але не враховує відмінностей у структурі капіталу та в амортизаційній політиці. Тому загальну ставку капіталізації визначають як відношення суми чистого прибутку (нарахованого % на капітал) та сумарного відшкодування (знецінення й амортизації) до суми всього капіталу підприємства.

Метод ринкового мультиплікатора

визначає ставку капіталізації виходячи із співвідношення ринкової вартості майна підприємства (акцій) і розміру річного чистого доходу від його господарського використання, а саме:

k = 1 ÷ [ринкова вартість об’єктів/річний чистий дохід від їх використання]

Страница КАРТА сайта содержит список всех записей с ССЫЛКАМИ.