ALLEGRI

Коэффициент капитализации /Кк/ применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

Учет в Кк возмещения капитала необходимо, когда прогнозируется изменение стоимости актива /уменьшение или рост/.

Методы возмещения капитала, инвестированного в недвижимость:

1. Прямолинейный возврат капитала – Метод Ринга

2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции – Метод Инвуда

3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента – Метод Хоскольда.

Метод Ринга целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни актива. Другими словами она представляет величину обратную сроку службы актива.

Пример

Условие: Затраты на недвижимость составляют 4000у.е., срок ее службы равен 5-ти годам, ставка дохода на инвестицию равна 12%.

Решение: Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, т.к. за 5-ть лет возвратиться 100% актива. В данном случае Кк = 32% = 20%+12%

Согласно таблице, выплачиваемые проценты убывают, т.к. они начисляются на убывающий остаток основной суммы.

Метод Инвуда применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая возврат /возмещение/ капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции. В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть Кк равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (берется из шести функций сложного %). Кк при потоке равновеликих доходов равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда возмещения для этого же процента. Кк принимается из таблиц в графе «Взнос на амортизацию единицы».

Пример

Условие: Затраты на недвижимость составляют 4000у.е., срок ее службы равен 5-и годам, ставка дохода на инвестиции – 12%.

Решение:

Ежегодный равновеликий поток доходов равен 1109,64у.е.= 4000у.е.*0,27741 – из графы «Взнос на амортизацию» для 12% на 5-ть лет.

Процент за первый год составит 480у.е. (12% от 4000у.е.)

Возврат основной суммы равен 629,64у.е. = 1109,6-480

Коэффициент капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал /инвестиции/ 0,12 и фактора возмещения 0,15741 (для 12% на 5-ть лет). В результате получается Кк=0,27741, как если бы он был взят из графы «Взнос на амортизацию» для 12% и 5-ти лет.

Метод Хоскольда – используется в ситуациях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями в недвижимость настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестирования средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Пример

Условие: Покупка недвижимости предполагает ежегодный 24% доход на затраченный капитал в течение 5-ти лет. Возвратные средства могут быть без риска реинвестированы по ставке 12%. Определить общий коэффициент капитализации.

Решение:

Если норма возврата капитала равна 0,15741, что представляет собой фактор фонда возмещения для 12% за 5-ть лет, то Кк=0,39741=0,24+0,15741.

Если прогнозируется, что недвижимость потеряет стоимость лишь частично, то Кк рассчитывается другим способом.

Пример

Условие: Покупаемый объект недвижимости через 5-ть лет может быть продан за 40% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%.

Решение:

А. По методу Ринга норма возврата капитала: равна 24%=12%+12%

Кк (норма возврата капитала) = (100% / 5 лет) * 0,6 = 12%

Ставка дохода на инвестиции = 12%

Б. По методу Инвуда норма возврата капитала: определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери стоимости объекта недвижимости: 60%*0,15741=0,0944 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,2144 или 21,44%.

Пример

Условие: Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прирост стоимости будет происходить в течение последующих 5-ти лет и составит 40%.

Решение:

Рассчитывается отложенный доход: 0,4*0,15741 (фактор фонда возмещения за 5-ть лет при 12%) = 0,063. Из ставки дохода на капитал вычитается отложенный доход и т.о. определяется Кк=0,12-0,063=0,057 или 5,7%

В случае повышения стоимости инвестируемых средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12% ставки дохода на капитал, поэтому Кк должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала.

Страница КАРТА сайта содержит список всех записей с ССЫЛКАМИ.